根据我国现行政策，二套房认定主要依据以下三个维度：
银行系统会同时核查购房者名下房产登记记录和住房贷款记录。只要满足以下任一条件即认定为二套：
• 家庭已登记有一套住房
• 有过住房贷款记录（即使已结清）
以家庭为单位计算，包括：
• 夫妻双方
• 未成年子女
• 部分城市将成年未婚子女纳入计算
不同城市政策存在差异：
• 全国性银行：全国范围内核查贷款记录
• 地方性政策：部分城市实行认本地房，认全国贷
对比首套房的1-1.5%，二套房契税明显提高：
• 普通住宅：3%
• 非普通住宅：4%
（注：各地对普通住宅的认定标准不同）
购买不满2年的住房：
全额征收5.6%（含附加）
满2年住宅：
• 普通住宅免征
• 非普通住宅差额征收
按成交价1%或差额20%征收，满五唯一可免征
• 商业贷款：多数城市不低于50%
• 公积金贷款：较首套上浮10-20%
商业贷款利率通常上浮10-20%，具体以银行政策为准
婚前各自有房：婚后再购房算三套
婚前一方有房：婚后以无房方名义购房可能认定为首套
已备案的安置房计入家庭住房套数
未办理产权证的需咨询当地房管部门
按产权比例计入家庭住房套数
部分城市试点认房不认贷政策，建议购房前咨询当地房管局获取最新认定标准
注：本文所述政策可能存在地域性差异，具体执行请以当地最新文件为准。